Energieausweis

Eingef√ľhrt wurde der verpflichtende Energieausweis erstmals 2007. Die ausgestellten Ausweise bleiben 10 Jahre g√ľltig und m√ľssen 2018 daher nun erneuert werden. Mit dem neuen Geb√§udeenergiegesetz (GEG) wird 2018 voraussichtlich auch das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-W√§rmegesetz (EEW√§rmeG) zusammengef√ľhrt. Es wird also Zeit, sich mit den anstehenden √Ąnderungen und den derzeit bestehenden Vorgaben vertraut zu machen.

 

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Warum wurde der Energieausweis eingef√ľhrt?

Als der Energieausweis im Oktober 2007 eingef√ľhrt wurde, sollte er potenziellen Mietern oder K√§ufern einer Immobilie einen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien unter dem Gesichtspunkt des Energieverbrauchs erm√∂glichen. Die zu erwartende Kosten sollten sich mit ihm einfacher kalkulieren lassen.

Damit war auch der Gedanke verbunden, energetisch nachhaltig gestaltete Geb√§ude im direkten Vergleich attraktiver zu machen. Indirekt sollten Anreize daf√ľr geschaffen werden, bei Bauma√ünahmen vorrangig auf einen m√∂glichst effizienten Energieverbrauch zu achten.

Daher wurden im Energieausweis auch von Anfang an unverbindliche Verbesserungsvorschl√§ge f√ľr Sanierungsma√ünahmen gemacht, die sich energetisch vorteilhaft auf das Geb√§ude auswirken w√ľrden. Dabei soll der Aussteller auch vermerken, wenn keine Empfehlungen zur Sanierung m√∂glich sind, zum Beispiel weil bereits eine umfassende Sanierung erfolgt ist.

Ein Energieausweis macht allgemeine Angaben zum Geb√§ude und den verwendeten Energietr√§gern (Gas, Strom oder √Ėl) und nennt dessen Energieverbrauchskennwerte. Der Energieausweis wird nicht f√ľr einzelne Wohnungen ausgestellt, sondern immer f√ľr das gesamte Geb√§ude.

 


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Wer braucht den Energieausweis?

Ein Energieausweis ist seit 2007 bei der Errichtung eines Gebäudes, seiner Erweiterung oder nach einer verändernden Baumaßnahme am Gebäude verpflichtend. Jeder, der ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes verkaufen oder neu vermieten will, braucht einen Energieausweis.

Wer ein Inserat in einem kommerziellen Medium aufgibt, muss darin vermerken, welcher Art der vorliegende Energieausweis zur betreffenden Immobilie ist. Es ist anzugeben wie hoch der ermittelte Bedarf oder Verbrauch sind, womit geheizt wird und wann die Immobilie gebaut wurde. Wenn f√ľr die Immobilie ein Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 erstellt wurde, muss auch die darin zugewiesene Energieeffizienzklasse genannt werden.

Werden die Angaben nicht gemacht, k√∂nnen diese nur durch den Hinweis „Energieausweis in Vorbereitung“ ersetzt werden. In diesem Fall muss der Energieausweis unverz√ľglich jedem potenziellen Mieter oder K√§ufer oder sonstigem potenziellen Vertragspartner vorgelegt werden sobald seine Ausfertigung abgeschlossen ist. Geschieht dies nicht, kann von der zust√§ndigen Bauaufsichtsbeh√∂rde ein Bu√ügeld von bis zu 15 000 Euro verh√§ngt werden.

In √∂ffentlichen Geb√§uden von √ľber 500 m¬≤n Nutzfl√§che muss der Energieausweis gut sichtbar ausgeh√§ngt werden.

Nur f√ľr Baudenkm√§ler oder Geb√§ude bis 50 m¬≤ ist kein Energieausweis erforderlich.


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Wie viele Ausweise pro Haus oder Gebäudekomplex?

Wird eine Immobilie zu einem nicht unerheblichen Anteil gemischt genutzt (ab 10 Prozent aufw√§rts) m√ľssen zwei getrennte Ausweise ausgestellt werden. Wird also eine Geb√§udefl√§che von insgesamt 500 m¬≤ auf 100 m¬≤ gewerblich genutzt, w√§hrend der restliche Anteil zu Wohnzwecken genutzt wird, sind zwei Ausweise notwendig.

Generell gilt, dass bei einem zusammenh√§ngenden Geb√§udekomplex f√ľr jedes Geb√§ude mit einem eigenen Hauseingang auch ein separater Energieausweis ausgestellt werden muss.

 

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt der Abschluss eines Hochschulstudiums aus den Bereichen der Bautechnik, des Bauingenieurwesens, der Physik oder der Architektur. Auch Handwerksmeister im Bauhandwerk sowie Personen, die eine nach ¬ß 21 der Energieeinsparverordnung vorgegebene Nachweisberechtigung erworben haben, d√ľrfen f√ľr Wohngeb√§ude einen Energieausweis ausfertigen. Der Name und die Anschrift des Ausstellers sowie die Berufsbezeichnung und das Datum der Ausstellung m√ľssen dabei angegeben werden. Seit Mai 2014 ausgestellte Ausweise sind au√üerdem mit einer Registriernummer versehen.

 

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Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es besteht weitgehende Wahlfreiheit dahin gehend, in welcher Form der Energieausweis erstellt und vorgelegt wird. Unterschieden wird dabei zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

 

Verbrauchsausweis

Ein Verbrauchsausweis wird auf Grundlage der Geb√§udedaten zur Geb√§udenutzfl√§che und dem Energieverbrauch der Geb√§udenutzer w√§hrend der letzten 3 Jahre oder Abrechnungsperioden f√ľr Heizung und Warmwasser erstellt. Auch der Energieaufwand f√ľr L√ľftung, K√ľhlung oder Beleuchtungsanlagen des Geb√§udes werden im Bedarfsfall ber√ľcksichtigt.

Die Erhebung dieser Daten ist meist relativ einfach m√∂glich und kaum fehleranf√§llig. Die relevanten Verbrauchszahlen werden √ľber einen Klimafaktor auf einen Mittelwert umgerechnet und einer Witterungsbereinigung unterzogen.Unber√ľcksichtigt bleibt, ob das Geb√§ude zentral oder durch eine Etagenheizung beheizt wird.

Unvermeidbar ist dabei, dass die ermittelten Kennwerte vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängen.

Werden Leerstände oder die Gesamtnutzfläche des Gebäudes nicht sorgfältig erfasst, verfälscht das die Ergebnisse.

Die zuständigen Behörden haben nach eigenen Angaben im Jahr 2014 stichprobenartig rund 5,6 Prozent der ausgestellten Ausweise kontrolliert, die gesammelten Ergebnisse aber noch nicht abschließend ausgewertet.

 




Badarfsausweis

Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf einer Immobilie. Er wird immer f√ľr Neubauten erstellt, da hier die zur Erstellung notwendigen Daten f√ľr einen Verbrauchausweis nicht vorliegen. Zur Ermittlung des Bedarfs wird der Zustand der W√§nde, der Fenster und der Heizungen bewertet. In die Bewertung flie√üen das Baujahr, der Geb√§udetyp und standardisierte Daten zu den Rahmenbedingungen wie Klimadaten und die zu erwartende Raumtemperatur ein. Daraus l√§sst sich dann der zu erwartende Energiebedarf und damit die zu vergebende Energieeffizienzklasse ermitteln.

Zwar sind die Energiekennwerte damit unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten einzelner Bewohner, die Genauigkeit und Aussagekraft des Energieausweises hängt nun aber unweigerlich davon ab, wie genau und mit welcher Expertise die zugrundeliegenden Daten ermittelt wurden.

Au√üerdem wird ein Bedarfsausweis auf der Grundlage erstellt, dass eine durchschnittliche Raumtemperatur von 19 ¬įC besteht. Pro Grad dar√ľber wird der Energieverbrauch um durchschnittlich sechs Prozent angehoben, sodass sich auch hier im Nachhinein eine nutzungsabh√§ngige Varianz ergeben kann.

Eine Evaluierung des Bundesinnenministeriums von 2011 hat festgestellt, dass der durch einen Verbrauchausweis ermittelte Endenergiekennwert durchschnittlich 25 Prozent unter dem des Bedarfsausweises f√ľr das gleiche Haus liegt. Daher ist allgemein davon auszugehen, dass ein die Energieeffizienzklasse eines Hauses mit Verbrauchsausweis real eine Klasse schlechter einzustufen ist als angegeben, die Energieeffizienzklasse eines Hauses mit Bedarfsausweis eine Klasse besser.

Der Bedarfsausweis ist dann Pflicht, wenn es sich um ein Wohnhaus handelt, das vor 1978 erbaut wurde und weniger als 5 Wohneinheiten besitzt. Nur, wenn nach dem Erbauungsjahr eine energetische Sanierungsmaßnahme stattgefunden hat, kann wahlweise auch ein Verbrauchsausweis ausgefertigt werden. Eine derartige Sanierungsmaßnahme wäre beispielsweise eine Veränderung der Wärmedämmung, eine Erneuerung der Dämmung des Dachs, ein Austausch der Fenster oder der Heizung.

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Bedeutung der Energiekennwerte

Die Kennwerte f√ľr den Energiebedarf werden in kWh/m¬≤a – also Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m¬≤) Nutzfl√§che im Jahr (a) – angegeben.

Bei einem Bedarfsausweis sind die Kennwerte auf Seite 2 des Energieausweises aufgef√ľhrt, w√§hrend Seite 3 leer bleibt. Bei einem Verbrauchsausweis sind die Kennwerte auf Seite 3 des Energieausweises aufgef√ľhrt, w√§hrend Seite 2 leer bleibt.

Je h√∂her der Kennwert ist, desto h√∂her der Verbrauch und desto schlechter der energetische Zustand des Geb√§udes. Der Berechnung der Kennwerte liegt die Geb√§udenutzfl√§che AN zugrunde, nicht die Wohnfl√§che. Bei der Berechnung der Geb√§udenutzfl√§che wird das zu beheizende Geb√§udevolumen ermittelt, um auch Abweichungen bei der Geschossh√∂he von Geb√§uden Rechnung zu tragen. Um die sich ergebenden Energiekosten f√ľr eine spezielle Wohnung innerhalb eines Geb√§udes abzusch√§tzen, sind daher weitere Faktoren ma√ügeblich.

Um die Energieeffizienz von Häusern vergleichbar zu machen, wird in den neueren Ausweisen eine Farbskala verwendet, auf der eine Zuweisung von Energieeffizienzklassen (A+ bis H) vorgenommen wird.

Erst mit diesen Ausweistypen, die ab dem 1. Mai 2014 erstellt wurden, ist eine realistische Vergleichbarkeit erreicht worden. Aufgrund der ermittelten Werte werden den Gebäuden wie bei Elektrogeräten Energieeffizienzklassen zugewiesen. Diese rangieren von A+ bis H und ordnen besonders energieeffiziente Immobilien mit A+ alphabetisch wenig energieeffizienten Bauten bis zum Buchstaben H zu.

Die ermittelte Effizienzklasse ber√ľcksichtigt aber die Gesamtenergieeffizienz des Geb√§udes und bewertet die D√§mmung und Heizungsanlage nicht voneinander getrennt. Ein Blick in die gegebenen Sanierungsvorschl√§ge ist gerade bei einem Immobilienkauf daher anzuraten, da nur daran abgelesen werden kann, wie viel Energiesparpotenzial in dem Geb√§ude noch steckt.

Au√üerdem wird neben dem Kennwert f√ľr den Endenergiebedarf unterhalb des Farbbands oft auch ein Wert ausgewiesen, der als Prim√§renergiekennwert (PE-Kennwert), die Prim√§renergie ausweist, die urspr√ľnglich als fossile Energiemenge aufgewendet wird und nach den sich ergebenden Verlusten durch Abbau, Lieferung und Weiterverarbeitung ben√∂tigt wird, um das Haus zu versorgen. Gerade dieser Wert bildet ab, wie es um die Nachhaltigkeit des Geb√§udes im Hinblick auf den Klimaschutz bestellt ist.

Sind √Ėl oder Erdgas die Energietr√§ger, f√§llt der Prim√§renergiekennwert immer weit ung√ľnstiger aus als der Endenergiekennwert.

Wird ein Haus mit regenerativen Energien wie Sonnenenergie oder aus einem nachwachsenden Energietr√§ger wie Holz mittels einer Pelletheizung versorgt, ist der PE-Kennwert niedriger und damit besser als der Kennwert f√ľr den Endenergiebedarf.

Je nach W√§rmed√§mmung des jeweiligen Hauses oder bei einer fehlenden W√§rmeschutzverglasung der Fenster kann es aber sein, dass trotz der Versorgung mit regenerativen Energien ein Geb√§ude eine insgesamt ung√ľnstigere Bewertung erh√§lt.

 

 

Vergleichbarkeit von Gebäuden anhand der verschiedenen Energieausweise

Energieausweis Unterschift
Energieausweis Unterschift

Nach der Einf√ľhrung des Energieausweises wurde sofort Kritik ge√§u√üert: Eine Vergleichbarkeit von energetischen Eigenschaften von Geb√§uden, die ja die Intention hinter der Einf√ľhrung des Ausweises gewesen war, sei trotz des Energieausweises weiter nicht gegeben.

Da Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise auf verschiedenen Daten und unterschiedlichen Berechnungsverfahren basieren, zeigte sich in der Tat schnell, dass die ermittelten Werte in der Tat erheblich voneinander abweichen.

Mit der Zeit hat sich durch die √Ąnderung des Energieausweisformulars der Vergleich von √§lteren Energieausweisen mit denen j√ľngeren Datums zus√§tzlich erschwert.

Energieausweise werden immer nach den aktuellen Vorgaben durch die bis zuletzt g√ľltige Energieeinsparverordnung (EnEV)erstellt. Nach der Einf√ľhrung der Energieausweise 2007 wurde diese Verordnung 2009 und 2014 novelliert, wobei sich das Ausweisformular jeweils √§nderte. Da Energieausweise normalerweise 10 Jahre g√ľltig sind, sind viele dieser √§lteren Ausweise noch im Umlauf. Auf den √§lteren Ausweisen fehlt die Zuordnung einer Energieeffizienzklasse.

Vor 2014 war die Farbskala der „Vergleichswerte Endenergie“ noch eine andere. Legt man die Ma√ügaben der fr√ľheren Einstellungen zugrunde, die heute kaum noch realistisch scheinen, ergeben sich geradezu paradoxe Einsch√§tzungen der Energieeffizienz von Geb√§uden im Vergleich zu den zugrunde liegenden Werten der Ausweise j√ľngeren Datums.

Seit 2014 reicht die Skala von 0 Р250 kWh/m²a. Ein Gebäude, das auf der Mitte der Skala, im gelben Farbbereich eingeordnet ist, benötigt hier 130 kWh/m²a.

Zwischen Oktober 2009 und April 2014 war einem Gebäude mittelmäßiger Effizienz in der Skala einem Kennwert von 215 kWh/m²a zugeordnet.

In einem neueren Ausweis w√ľrde dieses Geb√§ude in der als schlecht einzustufenden Energieeffizienzklasse G rangieren. Als „energetisch gut modernisiert“ galt ein Einfamilienhaus in dieser Phase noch bei einem Endenergiewert von 150 kWh/m¬≤a. Auch dieser Wert wird heute als zu hoch eingesch√§tzt und w√ľrde derzeit nur noch mit einer Energieeffizienzklasse von E bewertet.

Ein als „gut“ eingestuftes Einfamilienhaus der Klasse B und besser verbraucht nach der aktuellen Skala unter 75 kWh/m¬≤a.

 

Wie lassen sich der Energieverbrauch und die entstehenden Kosten abschätzen?

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Da der Energieausweis f√ľr ein Geb√§ude erstellt wird und nicht f√ľr eine einzelne Wohnung, kann der tats√§chliche Energiebedarf einer Wohnung deutlich von den im Energieausweis ermittelten Werten abweichen.

Nat√ľrlich haben wechselnde Witterungsverh√§ltnisse und das Verhalten der Bewohner einen starken Einfluss auf den zu erwartenden Verbrauch. Eine Wohnung im Erdgeschoss oder unter dem Dach hat in der Regel immer einen h√∂heren Energiebedarf als eine Wohnung in einem Zwischengeschoss. Auch viele frei stehende Au√üenw√§nde erh√∂hen den Energieverbrauch eines Geb√§udes oder eines Geb√§udeteils. Das gilt besonders, wenn das betreffende Haus nicht ausreichend ged√§mmt ist.

Auf der ersten Seite des Energieausweises wird aufgef√ľhrt, mit welchem Energietr√§ger das Haus beheizt wird. Voraussehbar ist nat√ľrlich nicht, wie sich die Preise der verwendeten Brennstoffe und Energietr√§ger in Zukunft genau entwickeln. Allerdings ist absehbar, dass alle fossile Energien insgesamt teurer werden.

Wird im Energieausweis als Energietr√§ger„Strom“ angegeben, ist wichtig zu wissen, ob die Versorgung durch eine W√§rmepumpe, eine elektrische Direktheizung oder einen Nachtstromspeicher erfolgt.

Nur, wenn diese Information zus√§tzlich verf√ľgbar ist, l√§sst sich realistisch einsch√§tzen, welche Kosten im weiteren Verlauf tats√§chlich entstehen. Direktheizungen (Heizstrahler, Heizl√ľfter) und Nachtstromspeicher (Einzelspeicher√∂fen, Fu√übodenheizungen) sind im Verbrauch insgesamt h√∂her als W√§rmepumpen. W√§rmepumpen leiten ein K√§ltemittel in den Erdboden, das dort W√§rme aufnimmt und auch bei niedrigen Temperaturen verdampft. Das nun gasf√∂rmige K√§ltemittel wird unter Druck gesetzt, verdichtet sich dadurch erneut, komprimiert die gewonnene W√§rme und gibt sie an ein Speichermedium, zumeist Wasser, ab.

Vom √∂kologischen Gesichtspunkt aus stellen W√§rmepumpen allerdings auch ein Risiko dar. Erdsonden k√∂nnen zu Altlasten f√ľr die Zukunft werden und sich negativ auf das Grundwasser auswirken. Die in K√§ltemitteln verwendeten Substanzen wie die teilfluorierten Kohlenwasserstoffe HFKW erw√§rmen nachgewiesenerma√üen das Klima und gelten diesbez√ľglich als noch sch√§dlicher als CO‚āā.

Daher ist eine W√§rmpumpe √ľberhaupt nur in Verbindung mit einer Solaranlage zu empfehlen. Insgesamt √∂kologisch und energetisch sinnvoller ist eine gro√üe Solaranlage in Kombination mit einer Holzpelletheizung.

Relevant ist ebenfalls, ob der Energieverbrauch f√ľr Warmwasser in den Verbrauchsdaten ber√ľcksichtigt wurde und ob das Wasser √ľber einen Boiler oder einen Durchlauferhitzer dezentral aufgeheizt wird. Bei einer dezentralen Warmwasseraufbereitung sollten pauschal zum Endenergiewert 20 kWh/m¬≤a hinzugerechnet werden, um einen realen Endenergiewert zu erhalten.

Auf der Grundlage des Energieausweises k√∂nnen die zu erwartenden Heizkosten √ľberschlagsm√§√üig leicht berechnet werden. Zun√§chst wird die Wohnfl√§che mit dem Faktor 1,2 multipliziert, da auch Treppenhaus und Kellerr√§ume mit beheizt werden. Das Ergebnis wird mit dem Energieverbrauchskennwert multipliziert, sodass sich der zu erwartende Verbrauch in kWh ergibt. Diesen kann man dann anhand des jeweils g√ľltigen Tarifs des Energielieferanten f√ľr sich umrechnen, um die zu erwartenden Kosten zu ermitteln.




Zu erwartende √Ąnderungen f√ľr den Energieausweis 2018

2018 werden sich bei der zu erwartenden Verabschiedung des Geb√§udeenergiegesetzes (GEG) zugleich Ver√§nderungen f√ľr den Energieausweis ergeben.

Insbesondere die Sorgfaltspflichten f√ľr die Aussteller werden strenger. Bei einem Versto√ü drohen ihnen hohe Bu√ügelder. Es ist davon auszugehen, dass eine neue Vorgabe erlassen wird, die bestimmt, dass Aussteller von Energieausweisen zu einem Termin vor Ort gewesen sein m√ľssen, um einen Energieausweis f√ľr ein Geb√§ude ausstellen zu d√ľrfen. Der Energieausweis darf dann nicht mehr allein aufgrund von numerisch √ľbermittelten Daten oder Fotografien erstellt werden. Allerdings wird die Einschr√§nkung wegfallen, dass f√ľr die Ausstellung eines Energieausweises f√ľr Nichtwohngeb√§ude ein Hochschulabschluss des Ausstellers Voraussetzung ist. Auch Handwerksmeister aus dem Baubereich d√ľrfen die Energieausweise hierzu k√ľnftig ausstellen.

Immobilienmakler m√ľssen bei Inseraten zum Verkauf oder Vermietung von H√§usern oder Wohnungen in kommerziellen Medien entsprechende Pflichtangaben zur Energieeffizienz machen. Sp√§testens bei der Besichtigung oder der Unterzeichnung eines Vertrags muss der Energieausweis vorgelegt werden. Ein vorl√§ufiger Energieausweis muss demn√§chst schon w√§hrend der Bauphase vorliegen.

Die Sanierungsvorschl√§ge, die auf Seite 4 bereits standardm√§√üig im Energieausweis enthalten sind, sollen in Zukunft durch den jeweiligen Aussteller weiter konkretisiert und durch zus√§tzliche Sch√§tzungen bez√ľglich der zu erwartenden Kosten und ihre Amortisierung erg√§nzt werden.

Die Aushangspflicht der Energieausweise in √∂ffentlichen Geb√§uden mit einer Nutzfl√§che von 500 m¬≤ besteht unver√§ndert weiter und soll innerhalb von weiteren zwei Jahren auf Geb√§udenutzfl√§chen von 250 m¬≤ erweitert werden. Dem Publikum m√ľssen die vom Aussteller empfohlenen Sanierungsma√ünahmen zu Energieeinsparung dabei nicht gezeigt werden. Allerdings werden die Geb√§udeinhaber angewiesen, ihrer Vorbildrolle gerecht zu werden und die empfohlenen Ma√ünahmen innerhalb von zehn Jahren auch umzusetzen.

Hier der Referentenentwurf f√ľr das geplante Geb√§udeenergiegesetz mit den entsprechenden Passagen zum Energieausweis.

 


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Fazit

Der Energieausweis stellt ein n√ľtzliches Werkzeug dar, dessen Vorteile die Unvollkommenheiten deutlich √ľberwiegen. Wer ihn zu lesen wei√ü, kann ihm wertvolle Informationen entnehmen. Nicht nur K√§ufer von Immobilien, sondern vor allem auch Mieter sollten bei anstehenden Besichtigungen auf die Relevanz des Energieausweises daher unbedingt hinweisen. So kann der Energieausweis bei allen Beteiligten Bewusstsein f√ľr das nachhaltige Wirtschaften mit Energie schaffen.

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Hi Five!
Danke!